CONTRATTO DI LOCAZIONE

12.03.2020

E' un contratto attraverso il quale una parte, il locatore, si obbliga a far godere un bene mobile o immobile all'altra parte, il conduttore, per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. Il locatore ha l'obbligo di consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione e deve eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie tranne le piccole manutenzioni che sono a carico del conduttore, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione. Il conduttore ha l'obbligo di dare il corrispettivo nei termini convenuti, prendere in consegna il bene osservando la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto e a restituire il bene al termine della locazione nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto salvo il deterioramento determinato dall'uso.

Relativamente alle locazioni urbane vi sono due tipi regolati dalla legge n.431 del 1998:

- a canone libero, determinato secondo i criteri di mercato con durata di 4 anni rinnovabile per altri 4 anni e si risolve con la comunicazione di una parte all'altra della disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno di almeno sei mesi

- a canone agevolato, di durata di anni 3 con ulteriore rinnovo di anni 2 e si risolve con la comunicazione da una parte all'altra della disdetta con raccomandata con ricevuta di ritorno da trasmettere con preavviso di almeno 6 mesi: il canone è determinato secondo delle tabelle che tengono conto dello stato dell'immobile e della sua ubicazione anche come fascia territoriale per il valore di mercato; è un contratto che si avvale dell'accordo tra il sindacato dei proprietari e di quello degli inquilini.

La locazione di immobili ad uso commerciale comporta che il canone è stabilito secondo l'accordo delle parti tenendo conto del valore di mercato; ha una durata di anni 6 più ulteriori anni 6 di rinnovo e si risolve se al compimento del dodicesimo anno con preavviso di almeno un anno una delle parti comunica all'altra disdetta con raccomandata con ricevuta di ritorno.

In caso si voglia procedere allo sfratto o al recupero del credito o instaurare una causa è bene che il contratto sia stipulato in forma scritta e regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate territorialmente competente.

Nella locazione ad uso commerciale è invalso l'uso di richiedere la fidejussione bancaria semestrale a prima richiesta rinnovabile per tutta la durata del contratto , che sarà parte integrante del contratto, per evitare il mancato pagamento dei canoni dovuti.

Il contratto di gestione immobiliare "vuoto per pieno"comporta l'affidamento in gestione dell'unità immobiliare di proprietà per un determinato periodo ad una Agenzia che, a fronte del pagamento di un corrispettivo forfettario determinato, potrà concludere in proprio nome e proprio conto singolo contratti di locazione afferenti l'unità immobiliare de quo, assumendosi i rischi e gli obblighi connessi alle singole locazioni.